ดร.โสภณ# 4 หาเสียงส่งท้ายที่สวนลุมพินี มุ่งสร้างสวนสาธารณะเพิ่มเพื่อประชาชน
          เช้าวันศุกร์ที่ 1 มีนาคม 2556 ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้สมัครผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร หมายเลข 4 ได้ออกหาเสียงภาคสนามในส่วนของตนเองในครั้งสุดท้าย ณ สวนลุมพินี ได้พบปะกับพี่น้องประชาชน รวมทั้งเยาวชนและผู้สูงวัยในสวนลุมพินี พร้อมพาผู้สื่อข่าวสัมภาษณ์ผู้สูงวัยในสวนลุมพินีอีกด้วย
          ในการนี้ ดร.โสภณ ได้ประมาณการมูลค่าของสวนลุมพินีไว้คร่าว ๆ 37,800  ล้านบาท หรือตกเป็นเงินตารางวาละ 262,000 บาท ซึ่งแม้จะถูกกว่าราคาที่ดินที่สีลมที่ประเมินไว้ที่ 1,200,000 บาทต่อตารางวา แต่ก็นับว่าเป็นมูลค่าที่สูงมาก และยังเอื้อให้มูลค่าที่ดินโดยรอบเพิ่มสูงขึ้นด้วยเพราะการดำรงอยู่ของสวนลุมพินี ดังนั้นจึงควรที่จะหาทางพัฒนาสวนสาธารณะโดยเฉพาะในเขตเมืองเพิ่มขึ้น เพื่อลดความตึงเครียดและเพิ่มความสุขแก่ประชาชนชาวกรุงเทพมหานคร
          รายละเอียดการคำนวณเป็นดังนี้:
          1. เริ่มต้นที่การประมาณการจำนวนผู้ใช้สวนลุมพินีวันละประมาณ 12,000 คน (ปกติ 8,000 – 10,000 คน และวันเสาร์อาทิตย์ประมาณ 12,000 – 15,000 คน ทั้งนี้สอบถามจากสำนักงานสวนลุมพินี
          2. ถ้าไม่มีสวนลุมพินี ประชาชนอาจต้องไปใช้บริการที่อื่น โดยเฉพาะภาคเอกชน ทั้งนี้ประมาณการค่าใช้จ่ายตกเป็นเงินวันละ 200 บาทต่อวัน แต่สวนลุมพินีเปิดให้ใช้ฟรี
          3. ดังนั้นวันหนึ่ง ๆ การใช้สวนลุมพินีมีมูลค่ารวม 2.4 ล้านบาท (12,000 คน ๆ ละ 200 บาท) หรือปีละเป็นเงิน 876 ล้านบาท
          4. หากคิดจากอัตราผลตอบแทนที่ 3.5% เพราะแทบไม่มีความเสี่ยงใด ๆ ในการดำเนินการสวนลุมพินีนี้ มูลค่าการใช้สวนลุมพินีจะเป็นเงิน 25,028.57 ล้านบาท (โดยคิดจากสูตรว่า มูลค่าเท่ากับรายได้หารด้วยอัตราผลตอบแทน หรือ 876 ล้าน หารด้วย 3.5%)
          5. ยิ่งกว่านั้นการมีสวนลุมพินี ยังก่อให้เกิดมูลค่าเพิ่มเติมแก่อสังหาริมทรัพย์โดยรอบ โดยประมาณการว่าโดยรอบสวนลุมมีระยะทาง 3,040 เมตร  แม้ในความเป็นจริงจะมีโรงพยาบาลจุฬาลงกรณ์ตั้งอยู่ แต่หากสมมติให้สามารถพัฒนาพื้นที่โดยรอบให้เป็นเชิงพาณิชย์ได้ อสังหาริมทรัพย์ที่หันหน้าเข้าทางวิวสวนลุมพินีก็ย่อมมีมูลค่ามากกว่า
          6. หากพื้นที่ 70% ของระยะโดยรอบ 3,040 เมตร หรือ 2,128 เมตรสามารถสร้างอาคารได้ และสร้างอาคารประมาณว่าลึก 100 เมตร ก็จะสามารถสร้างอาคารได้ 212,800 ตารางเมตร
          7. หากการก่อสร้างสามารถสร้างได้ 10 เท่าของพื้นที่ก่อสร้าง ก็เท่ากับจะสามารถสร้างไดถึง 2,128,000 ตารางเมตร 
          8. หากประมาณการว่า 60% ของพื้นที่ดังกล่าวสามารถนำไปใช้เพื่อการพาณิชย์ได้ ก็จะมีพื้นที่ขายหรือให้เช่าได้ 1,276,800 ตารางเมตร ส่วนที่เหลือใช้เพื่อเป็นพื้นที่ส่วนกลาง โถงลิฟท์ และอื่น ๆ
          9. ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในพื้นที่นี้ควรเป็นเงินประมาณตารางเมตรละ 100,000 บาท หากประมาณการคร่าว ๆ ว่า การได้อยู่ใกล้หรือมีวิวสวนลุมพินี น่าจะมีมูลค่าล้ำกว่ากัน 10% ก็เท่ากับว่าค่าการอยู่ใกล้หรือการมีวิวเป็นเงินตารางเมตรละ 10,000 บาท
          10. ดังนั้นด้วยพื้นที่ 1,276,800 ตารางเมตร ณ ตารางเมตรละ 10,000 บาทที่เป็นส่วนล้ำของการอยู่ใกล้หรือได้วิวสวนลุมพินี ก็จะเป็นเงิน 12,768 ล้านบาท
          11. มูลค่าของสวนลุมพินี จึงเป็นเงินเบื้องต้นประมาณ 37,796.57 ล้านบาท (ข้อ 4 + ข้อ 10) และโดยที่สวนลุมพินีมีขนาด 360 ไร่ จึงตกเป็นเงินตารางวาละ 262,476 บาท
          นอกจากนี้ยังมีรายได้จากการให้เช่าต่าง ๆ อีกเป็นจำนวนมาก แต่ไม่ได้คิดไว้ในรายละเอียดในที่นี้  จึงจะเห็นได้ว่า สวนลุมพินีนั้นมีมูลค่ามหาศาล แม้จะต่ำกว่ามูลค่าของราคาที่ดินเพื่อการพาณิชย์ทั่วไปก็ตาม การดำรงอยู่ของสวนลุมพินี ยังช่วยเพิ่มพูนมูลค่าแก่อสังหาริมทรัพย์ใกล้เคียงอีกเป็นจำนวนมาก หากไม่มีสวนลุมพินี มูลค่าทรัพย์สินโดยรอบอาจจะลดลงไประดับหนึ่ง 
          จากมูลค่าเบื้องต้นที่ 262,000 ล้านบาทนี้ ชี้ว่า หากทางราชการนำสถานที่ราชการใจกลางเมืองมาพัฒนาเป็นสวนสาธารณะเพิ่มเติม ก็จะคุ้มค่าเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะหากพิจารณาถึงสุขภาพอนามัยของประชาชนที่หากเจ็บป่วยเพราะไม่ได้ออกกำลังกายเพียงพอ จะเกิดความสูญเสียกว่านี้มากนัก  สวนลุมพินีสร้างมาตั้งแต่สมัยรัชกาลที่ 6 ควรมีเพิ่มขึ้นอีกหลายแห่งในใจกลางเมือง
          ยิ่งกว่านั้นกรุงเทพมหานครในฐานะผู้ควบคุมอาคาร ควรกำหนดผังเมืองให้สามารถสร้างอาคารขนาดใหญ่ใจกลางเมือง โดยให้สร้างได้ 15-20 เท่าของขนาดที่ดิน ให้ขึ้นอาคารสูง ๆ แต่ให้เว้นพื้นที่โดยรอบให้มาก ก็จะทำให้เกิดพื้นที่สีเขียวใจกลางเมืองได้อีกมาก กลายเป็น Garden City เช่น สิงคโปร์ ที่ออกแบบเมืองให้มีความหนาแน่นสูง (High Density) แต่ไม่แออัด (Overcrowdedness) แต่กรุงเทพมหานครของไทยเรากลับเป็นแบบตรงกันข้ามคือแออัดแต่ไม่หนาแน่น มีจำนวนประชากร 3,600 คนต่อตารางกิโลเมตร ขณะที่สิงคโปร์มีสูงถึง 7,000 คน และนครนิวยอร์คมีสูงถึง 10,000 คนต่อตารางกิโลเมตร เป็นต้น
          เราต้องคิดวางแผนและสร้างบ้านแปงเมืองอย่างมืออาชีพเสียที่

ติดต่อ ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้สมัครหมายเลข 4 ได้ที่ คุณอัจฉรา 08.6628.2817 อีเมล์: sopon@trebs.ac.th  thaiappraisal@gmail.com  เว็บไซต์หาเสียงที่ www.sopon4.housingyellow.com Facebook: www.facebook.com/dr.sopon4  Twitter: www.twitter.com/Pornchokchai